房地产投资风险控制策略研究

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                                                    摘要

 

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础,在这个投资活动过程中,收益与风险是同时存在的。风险是一种特殊事件,这种事件会带来多个不确定的结果,风险一旦发生,就可能使开发商蒙受巨大损失,甚至导致破产。因此,重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。

影响房地产投资风险的不确定因素很多,既来自于房地产投资开发活动本身,又来自于周围的经济、政治环境,甚至还有消费者认识的滞后性,乃至大自然的灾害等等。本文在对我国不同房地产产品市场存在风险进行分析的基础上,对房地产投资风险进行了识别与评价。根据风险的不确定性和它可能带来的不确定的结果建立了基于AHP方法的FAHP评价模型,模型由决策预警模型和综合评价模型构成,通过不同模型的评价可以计算得出房地产开发不同阶段风险因素的权重。模型的分析可以有助于提高房地产投资效益,减少或避免不必要的风险损失,对保证房地产投资的科学合理性和投资经济性意义重大。鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响,论文通过过程评价与分析提出了房地产开发风险因素基本策略,并从管理的角度提出了具体的风险控制措施。

同时论文结合实例,分析某一房地产开发项目的风险度,并依据风险评价结果提出了相应的防范措施,为开发商投资决策提供了依据。

关键词:房地产开发;风险因素;风险分析;风险综合评价;风险防范       

 

 

Abstract

 

Real estate investment is a foundation of carrying on development of real estate and management, in this investment activity, income and risk exist at the same time.The risk is a kind of special incident, this kind of incident will bring a lot of uncertain results.once the risk takes place,may make the developer suffer enormous losses,even it is bankrupt to cause.So,paying attention to and risk factor that study in the development of real estate is the important subject that circle of theory ,business circles face.

It is  numerous  to influence the uncertain factor of the investment risk of the real estate, has already come from real estate investment and developed the activity,come from the economic,political environment around again, even there is lagging which consumers know ,and even the calamity of nature ,etc.This text has the product market of different real estates of our country on foundation that analyzes of risks,discerning and appraising to investment risk of the real estate.Set up FAHP based on AHP method and appraise models according to the uncertainty of the risk and uncertain result that it may bring.The model is made policy the early warning model and comprehensive appraisal model form, can calculate the weight of risk   factor of different stages of development of real estate through the appraisal of different models.The analysis of the model can facilitate the improvement of benefit of real estate investment, reduce or prevent the unnecessary risk from losing.Of great significance to guaranteeing scientific rationality of real estate investment and investment economy.Seeing that the objective reality of the investment risk of development of real estate and important influence of moving about to the development of real estate,the thesis has proposed the basic tactics of risk factor of development of real estate after the appraisal model of the structure,and has put forward the concrete risk control   measure  in terms of management.

In order to verily of the model ,the thesis combines the embodiment, can calculate risk degree of a certain real estate development item ,and had put forward the corresponding precautionary measures according to the result of appraisal of risk ,has offered the scientific basis for developers investment decision.

Key words:real estate development;risk factors; risk recovery; real estate comprehensive evaluation ;recovery  measure

 

第一章 概论

一、房地产的概述

1、房地产的内涵

房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施,以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等。这是房地产的一般定义,根据房屋建筑的不同,又可分为具体不同的房地产,即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。所谓住宅房地产是指住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机结合整体及其衍生的权利。

2、房地产的属性

相对于一般商品而言,房地产具有特定的自然属性、经济属性、法律属性和社会属性。

1.房地产的自然属性

(1)房地产位置的不可移动性。房地产在空间所占的位置,既不能移动,也不能调换,因此房地产的利用具有鲜明的地域特点。位置直接关系到房地产的利用价值。这里的位置不仅指房地产的自然区位,也指房地产所处的经济与社会关系的网络。位置的固定性说明在房地产市场上让渡的并非房地产本身,而是附着于房地产上的各种权利。因此,房地产产权的安排,变迁与交易是房地产市场运行的前提与主要内容。

(2)房地产的耐久性。普通的物品在使用过程中会较快地磨损、消耗,但房地产的利用,在质量保证、维护得力的前提下,则具有长期性,一般可使用数十年。

(3)房地产的独特性。由于房地产位置固定加上不同的区位的自然、社会、经济条件各不相同,以及建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,形成了房地产的独特性,不存在两宗完全相同的房地产,这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场。为了降低交易费用,提高市场运行效率,房地产中介服务业(如房地产经纪、营销、估价、法律服务业等)就显得非常必要。

2.房地产的经济属性

(1)房地产具有高资本价值特性。购、建房地产都需要大量货币支出。价格的昂贵性使房地产开发与购买高度依赖于金融业。利率、资金可得性、货币供给状况、首次分期付款额度等条件的变动都会影响房地产的供求状况。

(2)房地产利用适应物价变动的缓慢性。由于土地用途转换需要一个较长时期,建筑用地适应房价变动的速度取决于房地产开发周期。房地产适应价格变动的钝性使房地产业的周期波动并不同步于宏观经济周期波动。

(3)投资与消费的双重性。房地产既可作为生产消费,也可用于生活消费,但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性,使之亦成为一种重要的投资品。虽然房地产的变现能力较差,流动性较低,但在通货膨胀情况下,投资房地产比投资其他投产更具保值增值功能。

(4)房地产利用的外部性。房地产的利用及价值常常受周围房地产利用及环境变动的影响,称为相互影响性、溢出效应或外部性。例如,住宅的利用需要有一定的配套服务设施;新建道路的投资会使路旁土地升值等。房地产利用的相互性使得房地产产权复杂化,从而要求寻找使外部性内部化的方法。

3.房地产的法律属性

(1)房地产的不动产特性,不动产的重要特征是它的不动性或位置的固定性,恒久性。

(2)房地产产权的重要性。房地产产权指在房地产开发、经营、管理和使用过程中发生的人与人之间的权利关系,房地产交易实质上是房地产产权的交易。

产权的界定与保护是房地产得以流转的前提。房地产产权的存在与变更反映了房地产的法律属性。

(3)房地产的可分性。作为物质形态的房地产不易分割或分割后会损害其效用。但作为无形资产,其所有权可视为一束权益(利)的集合,这些法律权利与权益可以被分开并单独出售、转让。例如:投资者不必购买土地,通过租赁即可获得使用权,使用权还可以继续出租、抵押、转让等。房地产的可分性使房地产的流通更容易实现。

4.房地产的社会属性

(1)房地产利用的社会效应。人类行为受遗传与环境的影响。环境包括自然环境与人文环境。人类的衣食住行都是通过土地及房屋来满足的。对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素,都会对人类的生活、工作与娱乐,产生有利或有害的影响。据有关研究表明,设计良好的居住区,能起到降低犯罪率,加强社会沟通与凝聚力、激励居民参与精神的作用。

(2)房地产的美学价值。建筑是“凝固的音乐”。建筑作为人类智慧、技术与文化的结晶,反映了人们的伦理观念,审美情趣、价值观念、宗教感情、民族性格等。具体来讲,房地产的美学价值表现在三方面:作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美;城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出来的艺术美;房地产、使用者与社会三个系统的良性运行与顺畅沟通所表现出来的社会美。

(3)房地产的心理效应。房地产是人类的生存与活动空间,其中所蕴涵的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响。以住宅为例,住宅提供了人们家庭生活的秘密空间,担负起现代快节奏,高度程序化生活状态中的人们宣泄感情,昂扬个性、审美自由的功能。住宅(区)的开放程度及善邻性能增加居住者之间的心理相容和归属感,有利于减少冷漠、偏执、孤独、狭隘等“文明病”,住宅也是人的自我存在的认可意识的映射与物化。表现了居住者的个性与情趣、社会地位等,居住区的分异现象则反映了人类社会的隔离与分层等。总之,住宅不仅仅是一个栖息之所,更是一个能给人以慰藉、美感与激情的空间。

3、房地产投资的内涵

房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中,以期未来获得更大收益的投资行为。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础,其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。房地产投资能带来巨大的收益,同时,也有很大的风险,这是房地产投资的一个显著特点。为减少风险、增加收益,房地产投资必须注意以下三要素:

1.时机。同投资股票、债券一样,把握住投资的时机很重要。然而,房地产因其自身的特点,在选择投资时机时,不能完全照搬证券投资那一套方法。房地产具有不可移动性和地域性等特点。一个地区的空置房地产并不能弥补另一地区房地产的短缺。如果房地产拥有者因为本地区房地产的短缺而囤积大量房屋的话,那么,当房地产市场形势突然发生变化时,他就很可能会措手不及而失去高价出手的时机。例如,什么时候买入土地?什么时候购入物业?投资于开发的哪一个阶段?等等。时机的掌握不仅需要投资者具有多方面的知识并发挥个人的智慧,还需具有对各种信息的高度敏感性,因为每一个时机的到来,无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展的趋势、人口的增减、收入水平的升降,消费心理的变化等各种信息之中。

2.地段。不同的地段适于建筑不同的房地产,购物中心和商场之类的商业用房应建在繁华的商业中心,在那里,顾客集中、流动量大;建造别墅应选择风景优美、环境幽静、气候宜人的郊区;住宅应建在交通方便、购物便利、服务设施齐全的场所,以便于居民工作和生活。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产的增值事实上就是土地的增值,而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏,都与其地段有着密切的联系。拥有增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件,房地产投资者应高度重视这一点。房地产地段不仅指所处的自然地理位置,同时还包括其社会经济条件和交通因素,如人口素质、教育水平、服务业水平、通讯情况、交通便利程度、生活设施和社会治安情况等。地段是房地产价值的重要影响因素。

3.质量。有了良好的地段,虽然具备了好的投资获利条件,但却不一定能带来好的投资效果。好的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能将土地的价值充分体现出来。只有设计新颖、结构严谨、材料优良、施工精细的房屋的才能有效地实现地段价值,为投资者带来高额的投资利润。对于出租物业来讲,管理和服务的质量同样具有重要的作用。好的管理和周到的服务是一种无形的广告,能产生意想不到的投资效果。

4、房地产投资的特点

1.融资性强。房地产投资的一个优点便是易于利用债务的形式进行筹资活动,例如采用抵押贷款,充分发挥其投资的杠杆作用,在西方发达国家,一般情况下,债务筹资可以达到房地产投资市场价值的80%以上,甚至更高。事实证明采用融资杠杆将大大提高投资收益率。那么,为什么房地产投资较易获得银行的低息贷款呢?这主要有两个原因:首先,房地产本身具有价值量大、位置固定不可移动性,是一个良好的抵押担保品,易为金融机构所接受。其次,房地产不但安全,而且随社会经济发展,其价格或租金有上涨的趋势,即房地产具有增值保值的优点。但是房地产投资者须注意利用融资增加了财务风险发生的可能性。

2.能降低因通货膨胀带来的投资风险。房地产投资的另一大优点便是能充分降低因通货膨胀带来的投资风险,而不像一般投资由于投资周期长而易受通货膨胀的影响。根据西方发达国家的多年经验和有关专家学者的研究,房地产之所以易于增值保值,主要是因为房地产价格具有与物价同步波动的趋势。

3.房地产投资的供需变化特殊。房地产是一种价值含量很高的特殊产品,其供需变化的速度较一般商品而言要缓慢的多。从供给而言,从市场价格的变化到供给的变化中间往往要经过很长一段时差,这与房地产的不可移动性和投资周期长有关。从需求方面讲,作为人们一种生产、生活的基本需要,房地产的需求价格弹性很低。例如无论是国民经济高涨期还是衰退期,只要人们的数量没有大的变化,对于住宅的需求数量也不会有较大的波动。

4.对投资区位的选择要求严格。房地产投资比任何一种其他投资都重视对投资区位的选择。区位几乎是土地投资价值的最重要的因素,对于建筑物的价格也有一定的影响。另外房地产周边社会经济环境、房地产自身利用方式的变化也将在很大程度上改变该房地产的价值。

因此,投资者不但应重视分析房地产所处经济区位,而且要科学、动态地预测其区位的未来变化趋势。我国正处于城市化的关键时期,区位分析更值得投资者关注。城市中心土地比郊区土地利用程度高,利用条件优越,地价较高,但这并不意味着市中心土地比郊区土地更易于投资。西方城市化的经验表明,某些眼前价值高的土地如市中心地块随着城市化的进展甚至有下跌的可能,现在西方一些大城市的中心区成为贫民集中区便是明证。

实践中,土地区位和使用类型的转变并非仅受经济因素的影响,政府法令、法规限制、社会文化演变等因素的变化也应引起投资者的重视。

5.流动性差

房地产投资不像证券那样具有较强的流动性,投资者很难在短期内将房地产上的实物转化为现金,因此易于产生流动资金周转困难的投资风险。

由于流动性差的缺点,房地产投资者的投资行为也受到很多其它限制。首先,

即使有融资的支持,房地产投资的门槛成本还是很大;其次,一旦投入便不易将投资撤出;再次,将现有房地产转换为其他类型使用方式的转换成本也是很高的。故投资者对投资房地产的利用类型的选择是很重要的。

6.其他特征

除上述特征外,房地产投资的投资周期长、投资量大、受社会经济发展影响大和易受国家宏观经济调控的影响等特征也是值得投资者重视的。

二、风险的概述

1、风险的定义

风险是指一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。

风险与损失不同,二者的区别点在于:损失是一种确定的结果,风险是一种可能性,风险存在就有发生损失的可能,如果损失已成事实,那么风险也就不存在了;风险不一定只带来损失,也可能带来直接的收益,或是暂时的损失而最终的收益。

2、风险的类

企业风险分析应主要从这三个主要方面进行:

1.系统风险与非系统风险。从个别投资主体的角度看,风险分为市场风险和公司特有风险两类。市场风险是指那些对所有的公司都产生影响的因素引起的风险。这类风险涉及所有投资对象,不能通过多元化投资来分散,因此又称不可分散风险或系统风险。公司特有风险是指发生于个别公司的特有事件造成的风险。这类风险是随机发生的,因而可以通过多元化投资来分散,即发生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消,这类风险称为可分散风险或非系统风险。

2.经营风险与财务风险。从公司主体来看,风险主要分为两大类:经营风险和财务风险。经营风险是指生产经营的不确定性带来的风险。财务风险是由企业负债引起的,具体来说指企业因借入资金而增加的丧失偿债能力或减少企业利润的可能性,通常也称为筹资风险。

3.纯粹风险与投机风险。纯粹风险,是指由于风险因素所导致的,只有损失可能而无获利可能的风险,也就是说,纯粹风险只有“损失”一种结果。投机风险具有危险与机会的并存性、机会的诱导性、危险的制约性、风险与收益的对称性等性质,是企业生产经营活动中所面临的主要风险。纯粹风险存在于只有损失而无收入的情况下,而投机性风险则存在于既有收入可能也有损失可能的情况下。

3、风险的主要特征

风险的特征是风险的本质及其发生规律的表现。正确地认识风险的特征,对于建立和完善风险机制,加强风险管理,减少风险损失,提高企业经济效益,具有重要的意义。

1.客观性。风险的客观性是指风险是一种客观存在,是人们不能拒绝与否定的。风险是由于不确定性因素的存在而使人们遭受不幸或灾难的可能性,而这种不确定性的存在是客观事物变化过程中的特性,因而风险也必然是无处不在、无时不有的客观存在。客现性要求我们采取正确的态度,承认风险和正视风险,积极地去对待风险。

2.不确定性。世界是处在变化之中。人们所面对的是一个庞大而又错综复杂的变幻世界,由于能力所限,不可能从总体上完全认识和掌握这种变化。由于客观条件的不断变化所导致的不确定性是风险本质的客观体现,风险是各种不确定性因素的伴随物。

3.潜在性。客观性表明,风险是时时处处都存在的,人们生存和活动的整个社会环境就是一个充满风险的世界,但这只是说人们时时处处有遭受风险的可能。因此潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征,对于防止和消除风险,不使风险的可能性变为现实,具有重要意义。

4.可测性。不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物变化的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出主观上判断,从而对可能发生风险进行预测与衡量。风险的测量过程就是对风险分析的过程,它对风险的控制与防范、决策与管理,具有举足轻重的影响。

5.风险结果的双重性。双重性是指风险发生所带来损失,但风险也有可能获得成功,从而获得风险收益。即风险与机会共生。风险结果的双重性说明,对待风险不应该仅仅是消极地预防,更不应该惧怕;而是要将风险当作是一种经营机会,敢于去承担风险,并在同风险的抗争中战胜风险。

6.相关性。相关性是指行为者面临的风险与其行为及决策是紧密相关联的。同一风险事件对不同的行为者会产生不同的风险,同一行为者由于其决策或采用的策略不同,会面临不同的风险结果。实质上,风险空间是由决策空间与状态空间结合而成的。状态空间是客观的必然,人们无法自由选择,而决策空间则可由人们自主选择,决策正确与否,直接影响人们面临的风险及其程度。

三、我国房地产投资现状

我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比,仅处于产业发展的初级阶段,存在很多的问题,投资决策者基本停留在经验决策水平,往往为了片面追求高利润,盲目开发经营,违规操作和高风险投资,不重视市场调查,缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析,缺少完善的投资决策方法,仅凭经验和简单的计算就进行决策,再上客观某些不利因素的影响,极易造成投资集中或投资过热,使房地产业面临巨大经营风险。同时,房地产开发经营是资金密集型产业,一次性资金投入量巨大,资金运转缓慢,财务费用占投资比重较大。一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风。我国是在20世纪90年代初才开始房地产投资风险与决策的理论研究。目前,我的投资风险研究还不够深入,也还未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管有少量的定量方法应用,但整体上不系统,其风险分析还很表面,决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资目操作中,由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性,需要一种更加完善的、适我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第二章 原理及方法

一、房地产投资风险概论

1、房地产投资风险的概述

从房地产投资的角度来讲,风险可以定义为获取预期收益的可能性大小,完成投资过程进入经营阶段后,人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别,进而计算出获取预期收益的可能性大小。当实际收益超出预期收益时,投资有增加收益的潜力;而实际收益低于预期收益时,投资面临风险损失。其中风险损失更受到投资者的重视,尤其是在投资者通过借款进行投资时,较预期收益增加的部分为“风险补偿金”。

风险涉及到变动和可能性,而变动常用标准方差来表示,用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。通常,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小,反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。

2、房地产投资风险的含义

房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:1.高价买进的房地产,由于种种原因只能以较低的价格卖出;2.尽管卖出价高于买入价,但是卖出价低于预期价格;3.垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失,投资的资金没有按期收回,或不能收回;4.由于财务等方面的原因,在违背自己意愿的情况下抛售房地产。

3、房地产投资风险的类型

1.投资支出风险。房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有不可移动性;而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改,如进行改建,投入将很大,因此如果投资判断失误,将会蒙受损失。例如曾风行一时的开发区、工业园建设,实际上便是投资者的判断和决策,过分的开发和投资区位选择的失误所带来的巨大损失是有目共睹的。另外,房地产投资周期长,一个新建项目由于建设周期较长,在建设过程中也会遇到投资支出增加问题,这可能导致房地产投资者不堪重负,从而导致投资者蒙受损失。

2.经营风险。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产经营风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要不确定性因素。出租能给投资者带来收益,但租金过高,会使承租者望而却步;租金过低,又会使投资者不能按时收回投资。空置率是指在一定的时期内,房地产出租数与可租数之间的比率。显然,在租金价格水平一定的条件下,空置率越低,投资者收益越高;相反,空置率越高,投资者收益越低。从客观上讲,对于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的风险。

3.商业风险。商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险,是多种因素综合作用的结果,这些因素作用具有不确定性,但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范。例如投资者可以通过抵押贷款方式,利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可通过委托物业管理的方式,将投资的部分商业风险转移给物业管理公司。

4.融资风险。投资量大的特点使得一般的房地产投资者都要借助于各种融资工具。据有关人士分析表明,大部分房地产投资中,贷款一度都占总投资的50%以上,有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高的好还是低些好是不一定的,两者比率的确定主要取决于投资者对以下几个因素情况的判断:房地产投资的预期收益、成本、贷款利率和贷款期限等。融资风险很大程度上是由于市场利息率的变动而产生的。在市场利率发生变化的情况下,房地产的价值会发生变化,估算房地产投资价值的一个基本方式便是投资价值=预期年纯收益+收益还原利率。收益还原利率是与市场利率呈同方向变化的,预期年纯收益一定的情况下,市场利率越低,房地产投资价值越大。市场利率的降低还会刺激消费,抵押贷款利率降低会提高居民购买能力,从而使得房地产的销售额上升。

5.购买力风险。购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率大小息息相关的,指由于社会物价总水平的上升,使投资者未来实际收益减少,即购买力降低,而形成的风险。如果投资者将房地产以固定利率的分期付款方式出售或以固定租金的方式进行出租,便可能面临购买力风险。浮动利率或缩短租期可能降低购买力风险,但同时也可能对投资收益的形成起到负面影响,例如采取浮动利率虽降低了购买力风险,但同时会使购房者数量减少等。在通货膨胀率很高的情况下,消费者也可能将消费从住房中转移,从而影响房地产的消费需求,也会给投资者带来损失。

6.市场风险。市场风险是指由于房地产市场的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场,由于房地产的不可移动性,房地产市场一般只受区域性影响因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场,垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益助实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等都是引起市场风险的原因。即使在同一城市内,同一档次的物业会因区域性供求状况的不同而有迥异的业绩。

7.政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各钟政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革中,经济体制转轨的关键时期,各种有关政策的调整比较频繁,而房地产投资周期相对较长,房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象,故房地产投资受政策风险的影响比较大,城市规划的变化不但影响投资房地产的用途,对其利用强度也形成限制,不去理解城市规划的变化方向而盲目投资,对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制改革等有关文件、规定,即为房地产投资者提供了机遇,又对其形成了一定限制,有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。

8.法律风险。法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广,极易引起各种纠纷,如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等,各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行,另一方面影响投资收益的顺利实现,都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理,实际是对建筑工程实施的风险管理,开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款,尽量把风险分散给承包商。

由于政治、经济因素变动,社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面造成的投资损失叫做社会风险。

由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成的损失.如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等自然灾害的发生,称为自然风险。有时,也将这些因自然灾害的发生或由于人的过失或故意破坏行为而引起的投资损失,称为意外风险。为避免这些意外风险可能造成的投资损失,投资者可通过参加保险将风险转嫁给保险公司。但由于交纳保险费也会引起投资收益的减少,故投资者应选择最佳的风险损失和保险费支出的组合。

4、房地产投资风险的特征

1.客观性。房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的,它不以某个人的意志为转移。例如,对市场风险中的购买者来说,单个购买者的行为是受其思想支配的,但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的,就其物质性来讲,购买力的整体性是客观存在的,受社会力量支配并有其规律性。内外部事物发展的不确定性的存在是客观事物发展变化过程中的特性,因而风险也必然是无处不在的、无时不有的客观存在。客观性要求我们采取正确的态度,承认风险和正视风险,积极对待风险。

2.收益不确定性。风险的主要特征是不确定性,也就是难以预知。例如国家政策的变化,战争的爆发,台风的形成,虽有其具体的原因,但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现,房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。

3.损益双重性。房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响,如果能正确认识并充分利用风险,反而会使收益有很大程度的增加。例如开发一个房地产项目,若预期收益很大,那么风险也必定大,如果形势不好,极有可能发生亏损,但若采取科学决策顶着风险上,形势会转为有利,收益也会大为增加,风险结果的双重性说明对待风险不应该消极地预防,更不应该惧怕,而是要将风险当做一种经营机会,敢于承担风险,并在同风险斗争中战胜风险。

4.可预测性。不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度作出主观上的判断,从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。

5、房地产投资风险产生的原因

房地产投资的特点是使其产生风险的主要原因

1.投资回收周期长。除房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年内就能收回投资外。置业投资的回收期少则十年八年,多则二三十年甚至更长,要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。

2.房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系,大量投资使负债经营容易陷入债务危机,不论是开发投资还是置业投资,所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付30%的资本金用作前期投资,或首期付款,也会使众多投资者望楼兴叹。大量的自有资本的占用,使得在宏观经济出现短期的危机时,投资者净资产迅速减少。

3.房地产开发受自然条件的影响明显,其进度、质量、投资都会产生偏差。

4.变现性差。房地产是一种非流动性资金,由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间,其销售过程复杂且交易成本较高。因此,很难迅速无损地转换为现金,房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。

5.要有专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂,直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验,这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想达到预期的投资目标,同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

6.它涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工,居民等方方面面。

由此可见房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性,期望收益的可靠性,投资项目的变现性和资产管理的复杂性四方面。

二、房地产投资风险因素分析

1、投资决策阶段风险因素

在整个房地产开发的整个过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行,就很难从项目建设中撤出;否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境、开发时机等四方面。

1.政策风险。国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。

(1)产业政策风险。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣;政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金将会减少房地产商品市场的活力,给房地产投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上,主要体现为市场交易活动的减少。

(2)金融政策风险。房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。20世纪90年代初我国房地产投资过热,但中央银行银根不紧,利率过低,并一味放宽贷款条件以鼓励房地产开发,导致流通中货币增长过快,地皮、建材供不应求,价格上涨,房地产开发成本加大,房地产价格上涨,超过社会购买者有效需求和购买力,致使许多楼房积压。2008年,为了抑制国内通货膨胀,中央采取宏观经济调控政策,银根紧缩,导致大量房地产施工不足。由于房地产开发需要较长的时间投入的资金无法收回,资金缺乏,楼宇无法按时完工,有的被迫缓建、停建,从而使大量楼盘积压。2009年6月央行发布名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等8大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着前所未有的风险。

(3)土地政策风险。房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不确定,不同的土地取得方式(公开拍卖、招标和协议房市)、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

(4)税收政策风险。税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具,税收手段的应用更是直接速成。房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本的相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产商将面临巨大成本风险。

(5)城市规划风险。城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响因此,房地产商能不能及早预测当地城市的规划目标,选择到增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素。

2.经济风险。

(1)市场供求风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险;反过来,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险。所以说,任何一项投资都必须始于市场,终于市场。房地产项目建设周期一般需要1~3年,房地产商在投资决策前,必须关注市场行情的变化,预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否,直接关系到房地产商品的利润能都实现。

(2)通货风险。房地产投资周期较长,期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失;膨胀率增大会刺激对房地产的需求,对房地产投资有利。但当通货膨胀率的大幅度上升会引起各种建筑材料价格上升,以及劳动力和管理费用的上升,会大大增加房地产的开发成本和经营成本。

3.区域社会环境风险。由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性。而房地产项目的不可逆性和地理位置固定性,使得开发区域社会环境风险对于房地产项目投资决策具有更重要的意义。

4.开发时机风险。从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场有不断上升的趋势,此时推出的房地产可望获得较好的收益。当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场供过于求,房价下跌,房产难于租售,导致巨额资金占用和成本上升,预期的收益变成了实际的亏损。所以说,风险与开发时机的选择密切相关。投资决策阶段潜在的风险最难预测、最难消除。土地获取阶段风险也不容忽视。

2、获取土地阶段风险因素

一旦决定投资便进入了土地的获取阶段。在此阶段,征地拆迁耗资费神,风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题,一方面,我国现行拆迁安置法规条例太笼统,各地情况千差万别,法规可操作性比较差;另一方面,地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,可能不愿意出售。因此征地拆迁很难顺利进行,最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间,承受更大的机会成本。在土地获取阶段,风险还可能来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。

3、项目建设阶段风险因素

时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。

1.工期拖延风险。工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费。所以,房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工,以避免工期拖延带来的风险。

2.项目质量风险。质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也房屋质量不佳的重要方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭,就很难再维系,最后只能淡出房地产界。

3.开发成本风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%~100%,越到后期影响程度越小。在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加。

4、经营房产阶段风险因素

房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却非常重要的一个环节。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实际回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。

1.营销策划风险。营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产上的利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响风房地产商在市场中的形象和信誉风险。对房地产投资来讲,营销策划(尤其是定价)是生死攸关的重要环节。

2.物业管理风险。物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其售后服务,即物业管理。不良的售后服务以及不合的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。

3.其他风险。其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力的疾病、战争、自然灾害(如雪灾、地震)以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的。

三、房地产投资风险的防范与处理方法

 在分析和量化了房地产投资风险的各种因素后,就应该考虑对风险进行防范和控制,以减少损失的发生频率和降低预期损失。事中控制和事后控制,涵盖风险回避、风险预控、风险组合、风险转移和风险自留等措施。本章先对几种防范和控制房地产投资风险的措施作了分析的基础上,然后分别从企业微观和政府宏观角度提出风险控制的对策。

1、防范和控制房地产投资风险的措施分析

1.1、风险回避

所谓风险回避,是指投资者在对一些投资项目进行全面分析后做出的放弃这些项目投资的决定。风险回避策略在有效地防止投资者可能遭受的损失的同时,也放弃了获利的可能,因而这是一种消极的风险对策措施。一般来说,投资者只有在迫不得已的情况下,才使用风险回避对策。例如,某种特定风险所带来的损失频率和损失程度相当高;或者在处理风险时,应用其他所有风险管理对策所需要的成本相当大,甚至能超过其获得的总收益。不同的投资者有不同的风险偏好。根据对风险所采取的不同态度,我们将投资主体分为三种类型:风险厌恶型、风险中性型和风险喜好型。投资者应根据自己的风险偏好来选择投资项目。

房地产投资项目种类较多,它们的风险程度大小不一。有的风险大些,可能遭遇到的不确定性因素也较多,而有些投资项目的风险较小,选择风险较小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证。只挑选那些结果很有把握的机会,可大大减少投资结果本身的不确定性。这种策略的一种不良后果是得到高额利润的机会也被减少了,预期收益随风险大小增减是自由市场的一个不可避免的特性。

1.2、风险预控

风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。风险在房地产投资活动中就是投资者的设想和实际结果之间不一致的可能性。要降低这种可能性就需要做出比较正确的假设,而正确的假设只能通过市场调查,尽可能获取详尽的信息,然后作充分的市场研究才能做到。在投资过程中的收益和支出的预测,资金的机会成本和市场价值的估算等,都是从市场研究中得到的。全面的市场现状调查、客观的需求供给增长预测、严谨的未来供需缺口分析都是建立在科学手段基础之上,单凭主观臆测做出的可行性研究是风险发生的必要因素。投资者关于投资环境的信息越多,信息质量越高,那么投资者所作的预想可能越准确;对市场信息的细致研究,会导致对开发过程和经营成果的较准确的估计,从而使风险在事先就得到很好的控制。

1.3、风险转移

风险转移就是将各种风险因素采用一定措施转移出去。一般来说,风险转移的形式有三种:一种是作为风险控制措施的风险转移,既通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人,以达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的,包括将承担有风险的财产或活动转移给别人和将风险本身转移给其他人;另一种是作为风险财务措施的非保险风险转移,既寻求外部资金来支付可能发生的损失,将损失的财务负担转移给其他人,这种方式包括转移财务责任和发行房地产投资公司股票;第三种形式是保险转移,保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失所提供的保障,是被保险人以合同的形式将各种自然灾害、意外事故等可能造成的各种损失转移给保险公司。房地产投资风险的转移方法主要有:契约型转移、项目资金证券化、投保转移等。

1.契约型转移。 在房地产投资中,契约型的转移主要包括预售、预租、出租一定年限的使用权、项目工程出包、分包等方式。

(1)预售、预租。在房地产投资过程中,预期的房地产价格和需求量是在项目开发前根据市场情况预测的,但在项目长时间的开发期内,市场的变化具有不确定性,因此待项目完工推出时其市场状况与预测的想必可能已经疲软,这时投资者会因此承担较大的风险。如果投资者在开发过程中采取了预售、预租这两种销售方式就可以讲风险转移出去:第一,把价格下降、租金下降带来的风险转移给了客户、承租人;第二,把物业空置带来的风险转移给了客户、承租人。

(2)出售一定年限的物业使用权。出售一定年限的物业使用权实际上是房地产融资的一种方式,投资者实在不愿意出售开发物业又不愿承担抵押贷款的债务压力但又不得不利用该物业来筹集大量资金的一种较好的方法。其做法是把物业一定年限的使用权出售出去,到期后投资者收回物业的使用权。这种做法一般多见于商业物业,且出售的年限较长。出售一定年限的物业使用权可以为投资者筹集大量资金,而且也能为投资者转移不少风险。第一,出售一定年限的物业使用权可以把在出售期间因物业租金下跌、空置率增加引起的风险转移出去。第二,出售一定年限的商业物业,尤其是商场、酒店物流也可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险,或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去,等到其使用权收回时,经营状况已走了正常经营的轨道。

(3)项目工程出包与分包。项目工程出包与分包是投资者与承包商签订合同将工程承包给建筑商和投资者自己承揽工程但分包给各建筑商进行施工建设。投资者使用这种方法可以把因工期延长、建筑施工质量低下引起的风险转移给承保商。采用项目工程出包和分包方法转移风险必须注意以下几个问题:1)承包合同中必须明确规定双方权利和义务。承包合同必须是经过公正的具有法律效力的协议。2)选择适当的合同形式。严格控制承包费用因合同形式不得当,或具体条款不严密,避免因此产生的建筑成本上升而引起的风险。3)明确经济责任,规定延误工期、建筑施工质量低下或其他违约情况的处罚办法。

2.房地产项目资金证券化 。房地产项目资金证券化是指房地产项目的直接投资资金转化为有价证券的形态,使投资者与标的物之间有直接的物权关系转变为以有价证券为承担形式的债权债务关系。房地产项目资金证券化能较好的转移风险。房地产项目资金证券化有两种途径及相应的转移风险的能力。

(1)发行股票、债券等有价证券筹集项目资金。股票、债券持有人为该项目的与其有价证券价值相适应的投资分权主体,股票、债券可以转让。这实际上是所有权的证券化及分散。这种方式能较好的转移风险:首先,发行股票,每一个持票人都是该项目的股东,股东在分享权益的同时,也承担项目的风险从而把项目一定比例的风险转移给了其它股东。其次,发行债券,虽然到期可以兑换,但把在持有期内因利率变动所引起的融资成本价大的风险化解出去了。最后,股票可以转让,增加了不动产的流动性,发行股票的筹资者在自己认为必要时随时可以抛售自己所占有的股票份额来转移投资风险。

(2)成立房地产投资信托机构,投资者将项目资金交给房地产投资信托机构,由投资信托机构开发经营项目,投资信托机构将投资资金证券化,并将相应的有价证券交给投资者,投资者凭有价证券收取相应的利润。这样投资者就把自己开发经营所引起的风险转嫁给了房地产信托机构。

3.投保转移 。如有些风险,由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成损失的可能性,我们可以事先向专业保险公司投保,这种风险一旦发生,我们就可以向保险公司索赔,获得保险公司的补偿,从而将房地产投资风险转移给保险公司。

1.4、风险组合

 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。这个办法就是投资中经常提到的“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。这种组合由不同项目类型的组合、不同地区项目的组合和不同时间项目的组合。

由于不同投资项目的风险、收益等因素是不同的,所以实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益。当然,各项目之间的相关性不能太强,相关性太强就会起不到降低风险的作用。这种方法是将许多类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑,从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况,并使这一组合中发生风险的损失部分能得到其他未发生风险损失的风险收益的部分补偿。例如,房地产投资者分别将资金投入住宅和办公大楼,如果投入住宅的部分遭受损失,而投入办公楼的部分不但未遭受损失,而且获得较高的收益,那么,投入办公楼的部分就可以补偿投资于住宅所遭受的损失。

实力强大的投资者对房地产的投资也开始注重研究其地区分布、时间分布的合理性,以期既不冒太大的风险,又不失去获取较高收益的机会。房地产商品的位置固定性决定了房地产市场是一个区域性市场,由于各个地区经济政策、投资政策、市场条件、资金供求等各不相同,其对房地产商品价格的影响也各不相同,此外,经济景气程度在各地区之间也存在着很大的差异,将投资分散于不同地区的房地产,就能达到降低房地产风险的目的。另外,确定一个合理的房地产投资间隔,将房地产商品的买、卖分开,也可以避免方地产市场变化而带来的时间风险。不过,对大多数投资者来说,有限的资金难以实行多项目的投资组合,若刻意追求投资组合的话,就可能牺牲规模经济利益。有效的解决办法就是将那些具有同样难题的投资者有限的资金集中起来,统一经营管理,这便是房地产信托投资产生的最根本原因之一。

1.5、风险自留

指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留可以包括两个方面的内容:承担风险与自保风险。区别在于后者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或基金,而前者无需建立这种计划和基金,当损失发生时,直接将损失摊入成本。有些风险虽然也会带来经济损失,但由于损失规模较小,对房地产经营这影响不大,这种状况下可采用承担风险的方法加以处理:自保风险用于处理那些风险较大或难以预测的项目。

2、企业方面对风险的控制

房地产投资要经历四个阶段,期间可能面临许多不确定因素。对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上,提出针对性的风险防范和控制措施,使企业最大限度地减少风险损失,获得较高的安全保障。

2.1、投资决策阶段的风险控制

 投资决策阶段需要考虑的风险因素最多,风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此,建议企业做好以下几方面的工作。

1.高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍,加强房地产市场调研,充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料,并且对此加以分析和综合,建立一个庞大的信息系统,对项目进行可行性研究,从而通过科学预测,对项目准确定位,选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机,减少房地产投资开发的盲目性。

2.加强市场监测,提高决策的科学性 。房地产业是一个高风险行业,也是一个市场供给弹性很弱的产业,更是泡沫多发产业。因此,企业需要强化业务宏观指导,建立地区房地产景气分析和监测系统,建立房地产市场定期分析报告制度;同时加强住房金融研究,探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化等问题进行分析,以提高投资决策的前瞻性和科学性。

3.采用房产保险的方式来间接降低风险。 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险,都有可能发生损失,甚至发生致命的损失。要想将这种不确定、大的损失转变为确定的、小的损失(保险费支出),采用风险转移一保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担,从而降低自身的损失程度:

4.灵活应用投资组合理论 。在投资领域里,“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。企业在投资时,总是在收益相同时追求风险最小,或在风险相同时追求收益最大,在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域的投资组合、不同房产类型的投资组合、甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

5.必要时采用风险回避的形式来消除风险。在对项目各开发方案的进行经济评价的同时,要注重风险分析,对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。如项目立项阶段,要对未来建设期内物价上涨可能性、通货膨胀、宏观政策走向、融资难易程度和社会环境进行分析;施工之前,要对区域居民风俗习惯和可能存在的恶劣气候、自然条件、地理环境以及不利的现场条件进行分析,最终选择可靠性好,风险隐患少,风险程度低的开发方案;放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。

6.树立风险管理意识。风险管理是一项复杂的系统工程,企业应注重风险控制,更应注重风险防范,防患于未然,树立正确的风险管理意识,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,高度重视风险防范和控制,做到警钟长鸣。

2.2、土地获取阶段风险的控制

 在土地获取阶段前,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认,以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中,应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助,以化解众多风险因素,减少来自在各个层面的干扰;在拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。

2.3、项目建设阶段风险的控制

强化安全意识,事前控制与事中控制动态结合,采取系统的项目管理方法使项目顺利进行;并在保证建筑质量的前提下,尽快完成开发项目,缩短建设周期,减轻开发商所面临的未来的不确定性。

2.4、经营管理阶段风险的防范和控制

经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段,该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中,房地产商应密切关注市场的动态发展,了解需求状况,采取灵活合理定价措施,避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险,可通过营销代理,以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式,拓宽营销渠道,降低营销风险。搞好物业管理,定期检查房地产状况,及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。

3、政府层面对房地产业的宏观管理

微观经济活动离不开宏观经济背景,国家(或地区)的宏观经济对房地产业发展起决定作用,房地产开发企业控制风险,首先要考虑的就是当地的宏观经济状况。因此,政府应加强对房地产业的宏观管理,为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。具体说来,政府对房地产风险的管理应从以下几个方面着手:

1.加强房地产业宏观调控。政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势,实施经济性微调、短期微调和中长期发展相协调的方式,在调控时机上尽可能“早半拍”,根据周期的先兆景气指标及时进行调控,避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上,应尽可能实现宏观调控“软着陆”,避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状,实施适度紧缩与适度扩张交叉进行,在总量控制前提下实行结构调整。在调控手段上,综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段,建立房地产宏观调控机制,强化政府对房地产宏观调控,让“看得见的手”和“看不见的手”共同发挥调节作用。

2.调节房地产投资结构,促使房地产市场供求平衡。在土地一级市场上,要在土地利用总体规划和城市规划指导下,对房地产企业开发用地实行总量控制,保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上,更多采用招标、拍卖方式,减少协议出让方式中的“市场价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。

3.建立房地产预警预报系统 。尽可能全面的收集材料,采用科学的方法通过对市场景气的分析,来判断未来市场的走势,引导投资者理性投资和科学决策。

4.完善房地产市场法规体系和中介服务体系,规范房地产市场行为。首先,在立法上建立和完善房地产法律、法规体系。其次,在执法过程中,制止任何超越土地法规之外的行政干预行为。再次,加强普法教育,增强公民守法意识,通过法律、法规和中介机构规范房地产市场行为,规范房地产买卖、租赁、抵押等经济活动,遏止“炒买炒卖”,查处偷漏税行为。同时,有效地打击房地产市场中的违法行为,加强价格管理,抑制过高的商品房价格,为房地产开发企业投资创造一个公平合理的竞争环境。

5.强化政务公开,减少政策信息不对称造成的风险。 房地产开发涉及的政府部门较多,现实情况中有许多投资失误是因为对有关部门的政策、法规了解不够造成的。因此,加强政务公开让公众了解情况,是减少投资风险的途径之一。

6.认真执行城市规划法,减少因城市规划变化造成的房地产投资风险。 房地产开发的制度约束最直接的是城市规划,由于我国处在快速城市化时期,城市,特别是沿海开放城市每年建设量都十分巨大,造成我国的城市规划相对滞后,其规划的变更与调整太随意,其公众参与太少,又缺少有效的监督措施,造成城市规划成为许多房地产开发项目的重要风险来源。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第四章 应用实例

广东惠州市R10号地块改造商业综合大楼,远达房地产投资公司欲与惠州市的惠阳区供销社投资出资建造。本人站在房地产投资公司方面来分析这个案例。

一、项目概况

惠州市惠阳区供销社己获得R10地块的受让,受让合同己于2009年9月在惠州市国土资源管理局签订,受让土地3400平方米,商业用途,使用年限40年,每平方米3245.13元,总额110980元受让金。目前R10地块正值改造初期,地块上的道路拓宽及水泥路面工程己经完成,中心绿地尚在规划和筹备阶段,仅R10地块已拆迁完成,中心已动迁完成,后续项目尚未启动。根据惠州市规划局会对选址的批复,建设项目名称为综合楼,建设单位是惠州市惠阳区供销合作总社,建设项目依据惠州市总体规划,建设面积12000平方米,并附R10地块供销社建设选址红线圈。惠州市计划委员会批准该地块的建设项目,同意新建一幢集超市、餐饮、娱乐、休闲、多功能写字楼为一体的综合楼,面积12000平方米。

二、项目经济分析

在与惠阳区供销社方面达成初步意向之后,房地产投资公司方面就着手进行项目调查,其中主要方面就调查周边地区对项目的影响、惠州市的经济发展前景以及惠州市政府的政策等方面的情况,从而初步确定惠州市的房屋消费情况、经济结构以及政府的政策、态度等。其次是调查项目四周的环境状况,从而更好的为本项目进行定位分析,找到市场的潜在需求。另外还要分析投资合伙人—惠州市惠阳供销社的资信情况。经过多方面的分析,提出如下方案标如4-1表所示:

方案

 

方案

层次

18-24层

面积

18000-24000

对此项目进行工期、建设费用和经济进行预测得到如下结果:

1.建设工期:该项目在惠州市属较大的项目,根据以往的进度情况,估计建设总工期在16个月左右,加上项目筹措、准备工作等整个项目可以控制在2年之内。

2.建设费用,如4-2表所示:

建设费用

序号

项目

 

 

1

土地费(万元)

 

 

2

配套收费(万元)

 

 

3

项目建设(元/平方米)

土建费用

1000

 

 

安装费用

600

4

工程管理费

(3)*2.5%

 

5

可行性、勘察设计、审照费

(3)*2%

 

6

银行利息

(1+2+3+4+5)*8%

 

7

不可预见费用

(1+2+3+4+5+6)*3%

 

 

3.销售单价与费用,如表4-3所示:

表4-3销售单价与费用

序号

楼层

建筑面积(平方米)

单价(元/平方米)

总价(万元)

 

1

-1

2000

3000

600

2

1

2000

13000

2600

3

2-3

2000*2

7000

2800

4

4-8

2000*5

3500

3500

5

合计

18000

5277.78

9500

 

4.各种费率,如表4-4所示:

表4-4各种费率

项目

营业税

调节税

营销费用

所得税

银行利息

年利润

税、费率

5%

11%

9%

33%

8%

10%

 

三、项目风险识别

该项目存在的主要风险:

1.项目可性行研究风险和决策风险,对该项目进行经济分析,是否可行。

2.投资合伙人的履约风险;

3.市场风险及价格风险;

4.市场定位及设计风险;

5.合同风险,指与合同的缔结有关的风险;

6.融资风险;

六项风险属可控风险,房地产投资公司应通过加强管理、提高业务水平的方式来防范和控制。

1、项目风险评估与防范

1.1、根据上面的投资费用列表进行盈亏平衡分析

结合本项目的特点,如果要增加建筑面积,则只能通过增加建筑层数,而增加的面积单价只能按照相应层数的平均单价来计算,但建筑物的费用变化不大,仍然按照平均计算。从表4-2中知道:此项目的成本由七项组成。

其中1-2费为固定费用,记为:Cl;

3-5项目建设费用随着建筑面积的增加而变化,记为:C2

银行利息按照年利率8%,计算。设X为建筑面积的增加量。则:Cl=(1500+377.16)*(1+8%)=2027.33(万元)

C2=(1000+600)*(1+2.5%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)

总的工程投资=2027.33+1800X(万元)

不可预见费用为=(2027.33+1800X)*3%(万元)

则:成本=(2027.33+1800X)*(1+3%)=2088.15+1854X(万元)

在下面的计算中,取营业税率为5%,调节税率11%,营销费用率9%,所得税

33%。根据“成本=销售额”计算盈亏平衡。有下面三种情况:

1.如果建筑物在2-3层出现盈亏平衡时:

2088.15+0.1854(X+4000)=(600+2600+0.07X)*(1-5%-115-9%) X=1265.46=1265.46(平方米)(取整)

整体建筑面积为:4000+1265=5265(平方米) 

所以在本项目中,只要建筑面积为5265平方米,也就是建设到第二层6000平方米时开始盈利。

2.如果建筑物在4-8层出现盈亏平衡时:

2088.15+0.1854(X+8000)=(600+2600+2800+0.35X)(1-5%-11%-9%)

X=一12044.75

结果为负数,说明在4-8层之间的增加的面积都是盈利的,增加面积的边际收益为0.35*0.75-0.1854=0.0771。即每增加平方米的面积,盈利771元。

3.建筑物在8-12层之间出现盈亏平衡时;

2088.15+0.1854(X+18000)=(600+2600+2800+3500+0.25X)(1-5%-11%-9%)

在这个式子中,也是只要X大于0就能盈利,但是增加面积的边际收益为0.25*0.75-0.1854=0.00210即每增加1平方米的面积,盈利21元。实际上,随着建筑物高度的增加,面积加大,而单方售价下降。这样8层以上的净收益就不再随着建筑面积的增加而增长了。

下面分别计算6-9层的盈利情况。第6层:

税费后利润:(600+2600+2800+2100)*O.75=6075(万元)

成本:2088.15+0.1854*14000=4683.75(万元)

税前利润:6075-4683.75=1391.25(万元)

税后利润:1391.25*(1-33%)=932.14(万元)

收益率:932.14=4683.15=19.9%(万元)

同理可以计算出其它各层数据,如表4-5所示:

表4-5第6-9层盈利状况

层数

扣除税费后利润(万元)

成本(万元)

 

所得税前利润(万元)

所的税后利润(万元)

收益率

(万元)

6

6075

4683.75

1391.25

932.14

19.9

7

6600

5054.55

1545.45

1035.45

20.5

8

7125

5425.35

1699.65

1138.45

21.0

9

7500

5796.15

1703.85

1141.58

19.7

 

由于上面的计算可知:第9层的收益率开始下降了,因此这样最佳建筑层数为8层,建筑面积为18000平方米。

上面是从建筑面积方面来考虑的,下面再从价格方面的变化来考虑。

尽管在分析中所提价格已充分考虑到价格的走向,但为进一步说明,用再低一些的价格进行测算。在第8层时,单价:9500=18000*10000=5277(元/平方米)(取整);为了方便,营销费用统一记为1000.00万元;净收益=收益一成本(5425.35)一所得税(33%)。平均每平方米价格下降,如表4-6所示:

表4-6第8层单价的变化

序号

概率

单价

销售额

营业税

调节税

营销费

收益

净收益

1

0.1

5500

9900

495

1087.0

1000

7316.0

1266.74

2

0.2

5277

9500

475

1028.5

1000

6996.5

1138.77

3

0.4

5000

9000

450

990.0

1000

6560.0

760.22

4

0.2

4800

8640

432

950.4

1000

6257.6

557.61

5

0.1

4600

8280

414

910.8

1000

5955.2

355.00

6

0

4400

7920

396

871.2

1000

5652.8

152.4

7

0

4200

7560

378

831.6

1000

5350.4

-50.22

从计算可知平均价格从5200元降到4200元左右,才从盈利降低到持平。如图:4-1:收益-价格图;图4-2:面积-受益、成本图所示:

 

收益曲线

成本曲线

8000

 

7500

 

7000

 

6500

 

6000

 

5500

 

5000

             
 
 
   
 
   

4200  4400  4600  4800   5000  5200

 

单位

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图4-1收益一价格图

 

 

 

5796

5425

5055

4313

3064

               
   
     

收益曲线

 
 

7625

 

 

7125

 

 

6600

 

 

5500

 

 

4500

 

 

3064

     

成本曲线

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5265   8000   12000   16000    18000    20000

 

 

 

 

 

图4-2面积一收益、成本图

从图4-1收益一价格图中知道,当价格4200大于元/平方米时得。价格有较大的变化区间。从图4-2面积一收益、成本图中知道,当面积大于5265平方米时开始盈利,建筑面积超过18000平方米时,盈利开始减少。

1.2、用敏感性分析方法进行项目分析

在对项目进行敏感性分析时,主要考虑建筑物为8层,面积为18000平方米,

并且从销售价格、建材价格(建筑费用)单方面来考虑。

1.当单价下降10%时:

收益率:7125*(1一10%)=5425.35=12.2%

收益率下降:21%-12.2%=8.8%

2.建材价格价格上涨10%时:

成本为:0.1854(1+10%)*18000+2088.15=5759.07(万元)

税后利润:(7125-5759.07)*0.67=915.17(万元)

收益率:915.17÷5759.07=15.9%

收益利率下降:21%-15.9%=5.1%

通过上面两个方面的分析,可以知道价格变化对收益率的影响最大,其次是建材价格。

1.3、概率分析

由于数据的不全面,在进行概率分析的时候,只用主观概率对售价进行分析。根据上面的数据可以计算出净收益的期望值以及标准差。

Ep=0.1*1266.14+0.2*1168.77+0.4*760.22+0.2*557.61+0.1*355.00=805.54

期望收益率=805.54÷5425.35=14.8%

δ2=(1266.74-805.54)2*0.1+(1138.77-805.54)2*0.2+(760.22-805.54)2

*0.4+(557.61-805.54)2*0.2+(355-805.54)2*0.1=76893.04

δ= =1277

净收益的期望值为805.54万元,期望收益率为14.8%,净收益的变化区间为:

805.54±1277,也就是:(528.54,1082.54)。

总结:通过上面三种方法的计算分析,可以得出如下结论:

通过盈亏平衡的计算,知道盈亏平衡面积,并且确定了最佳建筑面积和层数(8层,18000平方米):通过敏感性分析,得知房屋售价经收益的影响最大,其次是建筑材料,建筑周期对收益也有很大的影响(公从分析过的三个变量来考虑)。通过概率分析,知道了比较合乎实际的净收益以及变化区间。

同时,我们也可以看出,结合概率计算出来的期望收益只有805.54万元,期望收益率为14.8%。盈利程度明显低于近年来房地产行业平均利润。如果出现建材价格上涨、建设周期延长、银行利率上升等使得成本上升的因素发生,那将进一步缩小本项目的盈利空间。所以本项目带有较大的风险性。

2、风险防范措施

如果本项目要进行投资,那么做好必要的风险防范是必要的,具体可以从下面几个方面考虑:

1.项目可性行研究风险和决策风险,经过对该项目进行经济分析,该项目风险较大。

2.投资合伙人的履约风险,充分了解该项目的土地自然属性、使用性质,合作方式,双方权益、制约条件。

3.市场风险及价格风险,充分了解市场及需求,包括供求状况、消费者购买力和消费偏好、市场竞争程度、竞争规模及竞争方式、市场的性质、结构及发育程度等。

4.市场定位及设计风险:委托水平高、信誉良好勘察、设计单位进行设计,并就初步设计进度及设计质量,采用价值工程技术进行优化设计,以投资估算控制设计,以设计概算控制设计预算。该大楼正值辽宁路中间地带,属市中心段、商业中心区,充分考虑市场消费特点,选择合适的市场定位并选择好的内、外部的形象、实用性等方面的设计。对设计方案进行多方案比选。在设计阶段,以投资估算控制设计概算,以设计概算控制设计预算。

5.合同风险,指与合同的缔结有关的风险,及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程规模等选择适当的招标、发包方式,严格承包商和分保商的资格审查,以评标价(非投标价)最低为标准择优选择信誉可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理、工期短的承包商,并选择合适的合同形式签定工程承包合同。

6.融资风险,根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案,充分利用财务杠杆原理融通资金,保证建设资金供应畅顺。根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案,充分利用财务杠杆原理融通资金,保证资金供应畅顺。项目的整个投资并不是全部用自有资金完成的。建设资金的很大一部分是通过种种的融资方式获得的,其中银行贷款最重要的方式。通过融资为进行财务杠杆调控,在防范风险的同时也放大了风险。关键在于掌握好合适的比例。

这只是我个人的分析,在具体的投资决策过程中还要看决策者的效用情况。如

果决策者敢于冒风险,那么本项目还可以投资。如果决策者更保守,则本项目可以放弃。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第四章 全文总结

一、结 论

随着国民经济的持续发展,我国的房地产业迎来了发展的春天,房地产投资活动也日益高涨起来。可是,房地产投资企业在面对巨额利润诱惑的同时,也面临着巨大的投资风险。本文从房地产投资企业的角度出发,对房地产投资和房地产投资风险的概念和特点、对房地产投资风险的因素分析、风险的识别以及对房地产投资风险的防范与处理的基本原理有了一个基本的理论框架。通过大量分析房地产所面临的风险并加以识别,用科学的方法进行规避和处理,尽可能地降低风险。总的说来,论文只是对房地产投资风险及投资风险的防范与处理作了一个初步的探讨,在实践应用方面的讨论和操作方法,还有待房地产开发商在实践活动中进一步完善。

   房地产业在经济发展处于率先性发展地位,是一切经济活动的基础和载体,对经济发展具有高度的敏感性和超前性,房地产业的发展对其它产业及整个国民经济发展具有非常积极的促进作用和带动作用。随着国内外房地产行业的不断发展完善,房地产业投资的风险性将越来越受重视,在房地产项目的可行性研究中风险分析是必不可少的一个组成部分。事实上,风险分析和决策方法日渐完善,已逐渐成为一门独立的学科。

   总之,企业在面对房地产项目风险中,要不断地加强自身的积累,只要有了足够的资金积攒,才能面对任何风险的挑战。同时加强自身的管理水平,提高预侧风险的能力,这样才能在风险来到之前做好充分的准备,减少自身的损失。房地产投资中存在的风险多种多样,千变万化。为了更好的防范,规避和利用这些风险,根据不同的风险类型要制定相应的对策措施。在房地产投资决策中预测房地产投资的风险,力争把风险降到最低水平,这样才能使企业立于不败之地。

 

 

 

 

二、致   谢

终于到了论文定稿的这一刻,心中没有期盼已久的那份酣畅痛快和如释重负的感觉,总有一丝抹不去的缺憾。学非一日之功,投资风险领域的文献浩如烟海,学浸于其中,仍然只能窥见冰山之一角。回首整个论文的写作过程中,搜集资料、整理数据、分析研究所做出的努力,以及无数个不眠之夜,好像是在荆棘满布的森林中摸索前进,虽然困难重重,但其中的乐趣是难以言表的。我将永远记住在这条探索道路上遇到的每位良师益友,是他们无私的关怀和帮助,使我取得点滴进步;是他们的有效组合,成就了我的精神财富。

由衷的感谢我的老师,感谢老师对我悉心的指导和帮助。本论文的完成,从选题、结构的安排到资料的收集和论点的形成,无不倾注着老师的大量心血。老师渊博的学识、严谨的学风和高瞻远瞩的学术视野使我深得教诲。是老师把我这样一个市场营销专业背景的学生领进了财务管理学神圣的学术殿堂之门,也是老师指引我穿过迷茫和浮燥,拨正了远航的指针。老师的教诲和关怀将铭记在心,对老师的感激会化做无穷的学习和工作动力作为回报。

真诚的感谢几年多来给予我帮助的华中科技大学建校站2011级所有的老师,在此对你们致以最诚挚的谢意。感谢朝夕相处的几位挚友。感谢你们的支持和帮助,谢谢你们对我的论文提出的宝贵意见。感谢我同门的师兄、师姐、师弟、师妹们,你们给了我最珍贵的同门之谊。感谢所有给过我帮助的同学和朋友,你们给予我的一切弥足珍贵。

最后谨将此拙作献给我的父母,是他们在我十几年的求学生涯中,充分给予了我物质上与精神上的支持与鼓励,无论我身处何地,家永远是我最温馨的港湾。“面壁十年图破壁”,我的心中充满着向往,以后将会更加坚实地走好属于自己每一步路。



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