摘要
目前,随着国际互联网而蓬勃兴起的网络营销,被普遍认为是通过互联网(Internet),采用现代化的信息技术,结合传统营销的诸多策略,在互联网上开展的营销活动。网络营销是全球目前正在蓬勃兴起的电子商务的重要组成部分,是互联网技术与传统营销活动相结合的产物。网络经济时代的来临,使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。
摘要字数太少适当增加，应200-300
关键字:网络营销, 房地产，方式，策略
目录
摘要
-
网络营销概述网络营销概述
-
-
网络营销的涵义与特征
-
网络营销对企业经营的影响
-
房地产业网络营销的现状及存在问题分析
（一）关注房地产业网络营销的依据
（二）房地产项目网络广告优缺点分析
（三）目前房地产业网络营销存在的问题
-
房地产业网络营销的方式
（一）通过网站在网上对开发项目进行宣传
（二）对客户进行项目产品的网上调研
（三）网上竞拍
-
房地产业网络营销的策略
-
市场与渠道策略
-
产品与品牌策略
-
价格与竞价策略
-
低成本直销策略
-
开发商促销策略
-
宣传广告策略
-
网络营销概述
-
房地产业网络营销的现状及存在问题分析
五、总结
参考文献
房地产业网络营销方式与和策略
随着计算机网络的发展，信息社会的内涵有了进一步的改变，并称之为信息网络的年代。在信息网络年代，网络营销是适应网络技术发展与信息网络年代社会变革的新生事物，必将成为跨世纪的营销策略。本文正是以此为出发点，论述了房地产业网络营销的方式与策略。
（一）网络营销的涵义与特征
与许多新兴学科一样，“网络营销”同样也没有一个公认的、完善的定义。广义地说，凡是以互联网为主要手段进行的、为达到一定营销目标的营销活动，都可称之为网络营销（或叫网上营销），也就是说，网络营销贯穿于企业开展网上经营的整个过程，包括信息发布、信息收集，到开展网上交易为主的电子商务阶段，网络营销一直都是一项重要内容.
营销的定义是指，为创造个人与组织的交易活动，所计划与执行的创意、产品、服务观念、推广、渠道等过程。由这个角度看，互联网络实际上具备许多营销的特质：
1、互联网络无远不及，其超越时空限制与多媒体声光功能，正可发挥营销人员的创意。
2、互联网络可以展示商品型录、联结资料库提供有关商品信息的查询、可以和顾客做互动双向沟通、可以收集市场情报、可以进行产品测试与消费者满意调查等是产品设计、商品信息提供、以及服务的最佳工具。
3、互联网络上的促销是一对一的、理性的、消费者主导的、非强迫性的、循序渐进式的，而且是一种低成本与人性化的促销，因此符合分级与直销的发展趋势。
4、互联网络使用者数量快速成长并遍及全球，使用者多属年轻、中产阶级、高教育水准，因此是一项极具开发潜力的市场渠道。互联网络上的营销可由商品信息至收款、售后服务一气呵成，因此也是一种全程的营俏渠道。
（二）网络营销对企业经营的影响
互联网络的功能与联网数量近年来急剧提高，尤其在商业与营销上的应用更加快速发展。网络营销可以扩大企业的视野，重新界定市场的范围，拉近消费者的距离，到取代人力沟通与单向媒体的促销方式，改变市场的竞争形态。因此这项所谓９０年代超级科技与管理工具，已逐渐对于传统的企业经营方式带来冲击与影响。其主要影响归纳如下：
1、传统营销风貌的改变
传统肖依赖层屋严密的渠道，并以大量人力与宣传投入争夺市场的作法，在网络时代将成为无法负荷的奢侈。在未来，人员营销、市场调查、广告促销、经销代理等传统营销手法，将与网络营销相结合，并充分运用网上的各项同资源，形成以最低成本投入，获得最大市场量的新型营销模式。未来的营销方式，将依赖网络做为顾客联系与产品促销的订渠道，因此企业网址（ＵＲＬ）也会成为企业对外的重要联络代号。总之，在网络营销成为主流的时代，传统营销的组织与运作方式势必要进行大幅度的转型调整，这也是营销部门主管未来面临的一大变革挑战。
2、竞争型态的转变
由于网络的自由开放特性，互联网络时代的市场竞争 是透明的，人人都能掌握同业与竞争对手的产品信息与营销行为。因此胜负的关键在于如何适时获取、分析、运用这些自网络上获得的信息，来制订具优势的竞争策略。此外策略联盟也是网络时代的主要竞争型态，如何运用网络来组成合作联盟，并以联盟所形成的资源规模创造竞争优势，将是未来企业经营的重要手段。
3、跨国经营的必要性
在过去分工经营时期，企业只需专注在本企业与本地市场，国外市场则委由代理商或贸易商经营即可。但互联网络跨越时空连贯全球的功能，已使得全球营销的成本远远低于地区营销，因此企业将不得不进入跨国经营的时代。网络时代的企业，不但要熟悉跨国市场顾客的特性、争取信任与满足他们的需求，不要安排跨国生产、运输与今后服务等，安排这些跨国业务都是经由网络来联系与执行。
（一）房地产业网络营销的现状
近年来，随着互联网的兴起，网络营销这种新型的营销方式已逐渐被企业接受，并为企业促进销售目标的实现提供了支持，有的甚至为企业开辟了网上销售渠道，成为企业电子商务的基础。在我国又一经济热点的房地产行业中，网络营销也凸显了独有的作用。去年3、4月以来，特殊因素导致房展、看房等传统房地产营销手段难以开展，基于人们对房产资讯的迫切需求，基于互联网方便快捷、互动沟通的特性，国内著名的专业房产网站以及新浪、搜狐等门户网站的房产频道都及时开辟了“网上房展”板块，家家都是精彩纷呈、热闹火爆。在Google搜索“网上房展”，竟可以查询97000多项相关链接。同时，房地产网络广告一路攀升。据专业网统计，房地产网络广告同比增加了20％，并预计上升态势还将持续。一些已经上网的房产项目也明显感到网络带来的好处，在去年5月底举办的一次网上购房活动中，北京一家楼盘出现了上千人网上同时抢购的热闹景象。调查显示，目前在北京，有9％的购房者是通过网络获取房源信息，超过了广播电视5％的比例
目前国内房地产的网络营销还处于起步摸索阶段,这主要有多方面的原因,一是大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会,房地产企业的上网数量较少,上网企业制作的网页质量也不高,缺乏吸引力;二是网络通讯线路速度质量不理想,网络服务方式少,互联网使用费用较高,影响用户方便、快捷、廉价地接入互联网,进而影响到购房者上网;三是互联网的安全措施还有待完善,有个别网络站点受到了黑客和病毒的攻击,网络营销活动需要更安全严密的技术保障;四是房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系,还有待于不断完善和发展,但是网络新技术在房地产中的应用决不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反,思想“前卫”的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。任何一个对现代信息技术敏感的企业都会积极争取拥有一个自己的域名地址(URL)以便在未来更为激烈的市场竞争中赢得一席之地。可以预言房地产将成为网络经济中的一个重要方面。据国家统计局的数字显示，至1999年末，我国商品房的空置面积已达9124万平方米，其中商品住宅达6787万平方米，这一惊人的数字，不禁令我们反思，问题的症结究竟在哪里？从营销的角度来看，企业、消费者之间信息传导机制存在的严重故障是一个重要原因：房地产企业缺乏细致的市场调查，没有与消费者建立良好的沟通关系，造成信息不对称；企业不了解消费者的真实需求，生产了大量适销不对路的产品，造成积压；消费者被强迫性地接受他们并不满意的房地产信息，面对数量巨大但可选择空间很小的住房，产生了一种对房地产企业的逆反与不信任。此时，网络这一高科技的产物，为我们消除这种困扰提供了一个亮点。网络营销可以说是这个世纪最有代表性的一种低成本。高效率的全新商业模式，它的一大优势在于缩短了企业与消费者的空间距离。一个行业必须与社会的主流技术相融合，不断创新，才能使该行业永葆青春。房地产业也必须正确面对新科技革命，将传统产业同网络优势相结合，充分享受新技术为之带来的巨大收益。
近年来，随着互联网的兴起，网络营销这种新型的营销方式已逐渐被企业接受，并为企业促进销售目标的实现提供了支持，有的甚至为企业开辟了网上销售渠道，成为企业电子商务的基础。在我国又一经济热点的房地产行业中，网络营销也凸显了独有的作用。去年3、4月以来，特殊因素导致房展、看房等传统房地产营销手段难以开展，基于人们对房产资讯的迫切需求，基于互联网方便快捷、互动沟通的特性，国内著名的专业房产网站以及新浪、搜狐等门户网站的房产频道都及时开辟了“网上房展”板块，家家都是精彩纷呈、热闹火爆。在Google搜索“网上房展”，竟可以查询97000多项相关链接。同时，房地产网络广告一路攀升。据专业网统计，房地产网络广告同比增加了20％，并预计上升态势还将持续。一些已经上网的房产项目也明显感到网络带来的好处，在去年5月底举办的一次网上购房活动中，北京一家楼盘出现了上千人网上同时抢购的热闹景象。调查显示，目前在北京，有9％的购房者是通过网络获取房源信息，超过了广播电视5％的比例
（一）、关注房地产业网络营销的依据
（二）、房地产项目网络广告优缺点分析
只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金流”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。
（二）、房地产项目网络广告优缺点分析
商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。
以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15％，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。
当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。
既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。
正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销.
（三）、目前房地产业网络营销存在的问题
目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果相差很大，存在的共性问题如下：
1．企业自身的Internet营销技术还不能满足营销要求。虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。
2．开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。
3．企业对上网营销的费用估计不足。利用Internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于Internet营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在Internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。
4．企业缺乏有效评估Internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是Internet营销成功的关键。
三、房地产业网络营销的方式
（一）、通过网站在网上对开发项目进行宣传
通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传网上广告是网络营销的最基本形式。Internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； Internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。
（二）、对客户进行项目产品的网上调研
对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈。网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在Internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：
1、借助ISP网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流，必须重新链接进入企业网站，增加了上网者的操作复杂性。
2、企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。
（三）网上竞拍
可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。
当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定
四、房地产业网络营销的策略
（一）市场与渠道策略
开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑；房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产业的进一步良性发展。
（二）产品与品牌策略
地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远；在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。
（三）价格与竞价策略
经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。
（四）低成本直销策略
网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。
（五）开发商促销策略
目前，企业通常采用以下途径推销商务站点，即借助一些著名网站推销自己，在设计要求上，广告一般应图案简洁，文字精练，引人注目。此外，还要从广告的发布方式、发布时间、发布的频率等方面综合考虑，全盘制定网址发布策略。
（六）宣传广告策略
网络广告虽然不会取代传统房展会上的广告牌、展板、海报、楼书等，但其集图、文、声、像的形式，传送更多感官的信息，在成本、时效性上则大大优于传统广告媒体。纵观众多传统广告，多是图、文、信息，建议多采用现代的计算机技术，如三维虚拟技术，可以让顾客身临其境般感受商品或服务。网络广告还可以说是一对一的交流，点击者是对房屋感兴趣的群体，他们可以有选择地点击，开发商可以设计获得点击者的信息反馈。这充分体现了互联网络媒体的最大优势
——互动服务。
五、总结
网络营销作为一种全新营销理念，具有很强的实践性，它的发展速度是前所未有的。虽然现在很多公司上网淘金，大多数公司还未见收益，甚至出现亏损，但没有一个公司原意放弃。因为人们知道下一世纪是信息世纪、网络世纪，营销也必将是信息化的、网络化的。现在的网络营销是未来学家托夫勒描述的增长“最后三天”，随着我国市场经济发展的国际化、规模化，国内市场必将更加开放，更加容易受到国际市场开放的冲击，而网络营销的跨时空性无疑是一“重型炮弹”。如果国内的企业厂商没有一种危机感，待到下世纪我们的赤手空拳是很难迎接信息化、网络化市场的挑战。网络蕴藏的市场无限，孕育的商机无限，网络营销必将成为2l世纪企业营销的主流
请认真阅读论文写作规范，按其格式要求。
参考文献
[1] 冯英健：《网络营销基础与实践》。清华大学出版社 2004年10月
[2] 瞿彭志：《网络营销》。高等教育出版社 2004年6月
[3] 杨坚争：《电子商务基础与应用》。西安电子科大学出版社2001年3月
[4] 周政,邹魏,蔡志强：《房地产营销》。企业管理出版社,1996
[5] 约翰·弗劳尔：《.网络经济》。内蒙古出版社,1998
